De aankoopprijs is slechts het begin. Veel kopers focussen op de hoofdsom en raken verrast door de bijkomende kosten en de nuances die een verkoop kunnen maken of breken. Wie een tweede of derde woning aankoopt heeft die les meestal al geleerd — voor starters loont het om vooraf de juiste vragen te kennen.
Kosten koper
Registratierechten, notariskosten en dossierkosten samen vaak acht tot twaalf procent bovenop de prijs. Voor een woning van driehonderdduizend euro spreken we over vierentwintig- tot zesendertigduizend euro extra — geld dat je niet kunt lenen, dat in eigen middelen klaar moet staan.
Sinds 2024 betaal je in Vlaanderen drie procent registratierecht voor je enige eigen woning (was zes procent). Voor een tweede woning of investering blijft het tien procent. In Brussel en Wallonië gelden andere tarieven — controleer met je notaris voor jouw concrete situatie. De notariskosten zijn afhankelijk van de waarde, maar zit doorgaans rond duizend tot vijftienhonderd euro voor een doorsneewoning, plus btw en bijkomende verschotten.
Keuringen
EPC, elektrische keuring en eventueel asbestattest opvragen vóór het bod. De verkoper is wettelijk verplicht een geldig EPC (energieprestatiecertificaat) en een keuringsverslag voor elektriciteit te tonen vóór de verkoop. Sinds eind 2022 is in Vlaanderen ook een asbestattest verplicht voor woningen ouder dan 2001.
Lees deze documenten zorgvuldig. Een EPC met label F kan betekenen dat je verplicht bent renovaties uit te voeren binnen vijf jaar (in Vlaanderen sinds 2023 voor recent verkochte woningen). Een negatieve elektrische keuring betekent dat je binnen achttien maanden moet aanpassen — geen kleine kost. Met een asbestattest weet je waar gevaarlijke materialen aanwezig zijn — relevant voor renovatieplannen.
Verborgen gebreken
Een bouwtechnische keuring kan duizenden euro’s aan ellende voorkomen. Voor vier- tot achthonderd euro komt een onafhankelijke keurder de woning grondig nakijken: vochtproblemen, structurele scheuren, dakdragend houtwerk, leidingen, dakbedekking. Je krijgt een verslag van vijftien à dertig pagina’s met foto’s en aanbevelingen.
Plan deze keuring vóór je een bindend bod doet — of neem op zijn minst een opschortende voorwaarde op (“aankoop onder voorbehoud van bouwtechnisch verslag”). Veel verkopers staan dit toe als ze écht willen verkopen. De keurder is jouw bondgenoot, niet die van de verkoper. Sla aankopen waar de verkoper geen keuring toelaat een tweede keer over — er is meestal een reden.
Erfdienstbaarheden
Recht van overgang, gemeenschappelijke muren — laat de notaris hier expliciet naar kijken. Een woning kan op het eerste zicht apart staan, maar via erfdienstbaarheden verbonden zijn aan de buren: doorgang via je tuinpad, gemeenschappelijke afvoer, beperkingen op bebouwen. Pas op de notariële akte zie je dit duidelijk staan.
Vraag de notaris vóór de definitieve akte een eenvoudige uitleg in mensentaal: wat liggen er voor verplichtingen op deze woning, wat zijn de gevolgen, kan ik die wegonderhandelen of compenseren? Een goed gesprek van vijftien minuten met de notaris voor de ondertekening voorkomt jaren onaangenaam besef achteraf.
